Đối thoại chính sách: Kẽ hở trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất - Hệ lụy và giải pháp

Thời gian vừa qua một số trường hợp trúng đấu giá đất cao bất thường, gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, sau đó lại có động thái bỏ cọc đã gây hệ lụy xấu đối với phát triển kinh tế - xã hội, thị trường nhà ở, bất động sản. Điều này cũng cho thấy những bất cập, tồn tại trong hàng lang pháp lý trong các phiên đấu giá đất.

Thời gian qua tại một số địa phương trong cả nước đã diễn ra nhiều phiên đấu giá đất tăng cao kỷ lục. Ở Hà Nội, các phiên đấu giá đất gần đây luôn trong tình trạng "sốt nóng". Mới đây, 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng được hàng trăm nhà đầu tư chú ý mặc dù mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2. Có lô mức giá khởi điểm là 182,3 triệu đồng/m2 và mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp gần 2 lần so với giá khởi điểm. 

Tại Thanh Hóa, Quảng Trị, Bắc Giang thời gian gần đây cũng chứng kiến nhiều phiên đầu giá đất tăng cao, nhưng sau đó các doanh nghiệp trúng đấu giá lại bỏ cọc. Đáng chú ý Phiên đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm vào tháng 12/2021 đã gây chấn động cả thị trường địa ốc TP.HCM khi số tiền trúng đấu giá của 4 lô đất này đã lập nên mặt bằng giá mới. Với giá trị 37.346 tỷ đồng thu về từ hơn 30.000 m2 đất, tính bình quân mỗi m2 đất ở đây có giá hơn 1,24 tỷ đồng. Tuy nhiên sau đó đơn vị này đã có động thái xin bỏ cọc, chịu mất 600 tỷ tiền đặt cọc.

Năm 2021 được xem là năm bùng nổ của hàng loạt các cuộc đấu giá đất với kết quả trúng giá cao nhưng song hành với đó là hàng loạt các trường hợp nhà đầu tư "bỏ của chạy lấy người", khiến kết quả các cuộc đấu giá bị hủy bỏ. Điều này gây ra hệ lụy không nhỏ cho thị trường. Có lẽ đã đến lúc cần xem xét lại tần suất, mục đích của các cuộc đấu giá đất từ các địa phương.

Với mức trúng đấu giá khoảng 2,4 tỷ đồng mỗi mét vuông của công ty Ngôi Sao Việt (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) được các chuyên gia đánh giá là ngoài sức tưởng tượng đối với thị trường bất động sản. Không chỉ Ngôi Sao Việt, Công ty Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh cũng trúng đấu giá ở mức cao bất thường. Điều này đã làm cho tình hình “sốt” bất động sản ở Tp HCM có giá tăng bất thường, gấp 2 – 3 lần so với mặt bằng giá chung trước đây.

Ông TRẦN HOÀNG NGÂN, Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh: “Chúng ta đầu tư vào hạ tầng thì chúng ta làm tăng giá trị đất đai từ hạ tầng đó. Chúng ta phải khai thác, huy động được, tận dụng gia tăng giá trị đất đai sau khi đầu tư hạ tầng. Đấy là nhiệm vụ của lãnh đạo thành phố. Chúng ta phải xây dựng cơ chế để chúng ta dùng tiền đầu tư hạ tầng và hạ tầng sinh ra tiền để chúng ta đầu tư tiếp.”

Dù vậy, hệ quả trước mắt chính là mức giá đất tại nhiều quận, huyện, thành phố ở TP.Hồ Chí Minh đã tăng gấp nhiều lần, gây ra cơn sốt bất động sản ảo và người thu nhập thấp càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Tiếp đó, doanh nghiệp có thể lợi dụng, xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, nâng giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, rút ruột ngân hàng, hoặc để làm sạch các báo cáo tài chính. Các doanh nghiệp đã tạm dừng giao dịch, nghe ngóng tình hình, chờ tăng giá, làm cho cả người mua và bán dò xét nhau trên thị trường, gây thất thu cho ngân sách.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh: “Các nhà đầu tư mà đầu tư BĐS dùng đòn bẩy tài chính, có thể cân nhắc tình hình kinh tế để có thể tạm dừng thu gọn bớt đầu tư vào bất động sản. Nguồn thu từ đất đai là nguồn thu rất quan trọng nhưng không phải là nguồn thu lớn nhất.”

Để tránh những hệ quả xấu, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, Tp Hồ Chí Minh cần xây dựng những thiết chế riêng đối với một số nơi tiềm ẩn rủi ro từ bong bóng bất động sản. 

Ông TRẦN HOÀNG NGÂN, Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh:“Bên cạnh nguồn vốn từ ngân sách trung ương, thành phố phải khai thác cơ chế đặc thù thành phố theo tinh thần của Nghị quyết 54. Thành phố cần phải triển khai có hiệu quả hơn Nghị quyết 54 của Quốc hội dành cho thành phố. Trong đó có liên quan đến nhiều nguồn tiền, từ đất đai, đấu giá đất sạch… đất dự án kéo dài trong thời gian qua. Thành phố sẽ đánh giá, rà soát đất một cách hiệu quả hơn.

Cục Thuế TP.Hồ Chí Minh cho biết vẫn còn 2 doanh nghiệp chưa nộp tiền trúng đấu giá là Công ty CP Dream Republic (lô đất số 3-5) và Công ty CP Sheen Mega (lô đất số 3-8) với tổng giá trị cả hai lô này là gần 10.000 tỷ đồng. Với mục tiêu được Quốc hội và Chính phủ đề ra là vừa tăng trưởng kinh tế, vừa kiểm soát lạm phát, tránh dòng tiền phục hồi, kích thích kinh tế hậu COVID-19 đổ vào bong bóng bất động sản, các Bộ, ban, ngành và các địa phương cần nghiên cứu, xây dựng các chính sách cụ thể, đặc thù từng địa phương, vùng kinh tế trọng điểm, mới có thể hạn chế tình trạng này trong thời gian tới

Cơn “sang chấn tâm lý” giá đất Thủ Thiêm vừa qua đã tạm lắng nhưng dư âm và hệ lụy thì vẫn còn âm ỉ. Từ vụ việc này cũng phải nhìn nhận lại các quy định của pháp luật trong đấu giá, có điều chỉnh kịp thời để việc tổ chức đấu giá được diễn ra đảm bảo tính khả thi, phù hợp với quy hoạch đô thị cũng như vì sự phát triển bền vững của các địa phương.

Để đảm bảo những cuộc đấu giá đất minh bạch, công bằng, đúng quy định, tránh xảy ra những cơn “địa chấn” như trong thời gian qua. Trong thời gian tới, nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền liên quan cần phải tiến hành rà soát trong việc tổ chức đấu giá tài sản; quy định các chế tài xử phạt vi phạm trong hoạt động đấu giá tài sản; quản lý việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản sau khi đấu giá. Đồng thời, phải có sự điều chỉnh, bổ sung chi tiết đối với thủ tục đấu giá tài sản, các quy định pháp luật. 

Cùng bàn luận về vấn đề này trong chương trình Đối thoại chính sách lần này với 2 vị khách mời: 

Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông HOÀNG VĂN CƯỜNG - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, ĐBQH Thành phố Hà Nội.

Mời quý khán giả theo dõi chương trình.

Thực hiện : Hoàng Hương

quảng cáo