Góc nhìn hôm nay: Thị trường bất động sản 2022 vỡ "bong bóng”?

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2021 trên cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là trên 111.600 giao dịch; lượng giao dịch đất nền là gần 170.500.

Cuối năm 2021, 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch, Cầu Giấy, Hà Nội được hàng trăm nhà đầu tư chú ý mặc dù mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2 và mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp gần 2 lần so với giá khởi điểm. Cá biệt, phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã gây chấn động thị trường khi lập kỷ lục đấu giá đất với 2,45 tỷ đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tại Thanh Hóa, Quảng Trị, Bắc Giang cũng chứng kiến nhiều phiên đầu giá đất tăng cao tương tự.

Đầu năm 2022, thị trường bất động sản lại dậy sóng sau khi một clip mua bán đất nền “có một không hai” được lan truyền rộng rãi trên các trang mạng xã hội. Trong clip xuất hiện một nhóm người ăn mặc lịch lãm, dựng các khung rạp trên một bãi đất trống tại tỉnh Bình Phước để giao dịch bất động sản, các hoạt động giao dịch như chốt, cọc chỉ diễn ra chớp nhoáng, có cả phần tranh giành, chen lấn. Thế nhưng sự thật đây lại là chiêu trò dàn dựng nhằm tạo cơn sốt đất.

Cùng với đó, thị trường đất nền tại nhiều tỉnh, thành chưa bao giờ sôi động như thời gian gần đây. Tại những phiên đấu giá đất, người luôn chật kín. Các văn phòng giao dịch bất động sản mọc lên như nấm, nhiều phiên chợ đất hình thành đẩy giá đất ngày càng lên cao, dấy lên lo ngại bong bóng bất động sản có thể hình thành và vỡ bất cứ lúc nào.

Thị trường bất động sản toàn quốc hiện nay diễn biến khá sôi động và phức tạp, đặc biệt là tình trạng “cò đất” dùng chiêu trò “thổi” bong bóng bất động sản, cung cấp thông tin sai lệch, gây nhiễu loạn thị trường và khiến giá nhà đất tăng cao. Con số thống kê cho thấy giá nhà chung cư tăng 13%, tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua, còn nhà biệt thự tăng tới 82% theo năm. Đất nền nhiều nơi tăng 40-50%. 

Thị trường đất đai cho Giá cả bất cứ loại hàng hóa nào cũng đều được quyết định bởi thị trường. Và dù giá đất tăng cao nhưng lượng giao dịch lại có dấu hiệu chững lại. Theo ý kiến từ phía Bộ Xây dựng và một số chuyên gia thì cho rằng, thị trường có dấu hiệu "bong bóng" nhưng “cục bộ” và khó vỡ. Tuy nhiên trong năm 2022 vẫn có thể khởi phát các cơn sốt giá bất động sản. Đặc biệt khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau giai đoạn giảm phát cũng có thể tác động làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt. Chính vì vậy, trên diễn đàn Quốc hội, các đại biểu Quốc hội đã nêu ý kiến cần có nguy các giải pháp ổn định thị trường bất động sản, hạ nhiệt những cơn “sốt” đất và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, nếu có.1

Cùng Truyền hình Quốc hội Việt Nam trò chuyện với chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong về chủ đề bong bóng bất động sản này.

Vấn đề bong bóng bất động sản cũng được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm và nêu tại nghị trường:

Bà ĐỖ THỊ VIỆT HÀ - Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang: “Thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua cho thấy có hiện tượng tham gia đấu giá để đầu cơ, găm hàng thổi giá, thao túng thị trường để trục lợi. Từ thực trạng này, một số cử tri cũng đã đề xuất cần rà soát, hoàn thiện các quy định về xác định giá khởi điểm đấu giá đất để đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường.”

Ông NGUYỄN ĐẠI THẮNG - Đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên: “Dư luận cử tri nêu việc đấu giá đất tại nhiều nơi có hiện tượng bắt tay ngầm. Có nhiều trường hợp nhà đầu tư trả giá trên trời rồi âm thầm bỏ cọc. Kết quả trúng đấu giá cao ngất ngưởng, gấp nhiều lần giá khởi điểm, điển hình như vụ đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức vừa qua. Điều đó làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá đất các khu vực lân cận lên cao, tạo ra hiện tượng sốt đất ảo, thiết lập mặt bằng giá đất mới khiến quá trình giải phóng mặt bằng triển khai dự án gặp nhiều khó khăn, gây mất trật tự an ninh xã hội.”

Ông TẠ VĂN HẠ - Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam: “Hiện nay trên thị trường việc sốt đất là có thực, vậy sốt đấy có phải là sốt ảo không, vấn đề tăng giá này có là sốt ảo hay không? Còn có hình sự hóa hay không? Tôi nghĩ nếu có dấu hiệu như chúng ta nhận định là lũng đoạn, có âm mưu lừa dối, lừa đảo để tăng giá trị đất lên để vay ngân hàng, chiếm dụng tiền của ngân hàng, hơn nữa là âm mưu phá hoại nền kinh tế của đất nước. Tại sao chúng ta không xử lý hình sự? Phải nghiêm khắc, xử lý thật nghiêm mới chấm dứt được tình trạng lũng đoạn như hiện nay?”

Theo Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Công Thành năm 2020 và 2021 là đầu chu kỳ mà các địa phương, các bộ ngành thực hiện xây dựng các quy hoạch. Do đó, một số nhà đầu tư nhân cơ hội này mua gom đất, phân lô bán nền nhằm thu lợi bất hợp pháp. Hiện tượng giá đất tăng cục bộ ở một số địa phương làm ảnh hưởng, mất đi ưu thế về thu hút vốn đầu tư, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất của địa phương, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô. 

Ông LÊ CÔNG THÀNH - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Có hiện tượng để lộ thông tin, có sự thông đồng giữa tổ chức thực hiện đấu giá với người tham gia đấu giá, Bộ đã có Công văn số 1454 ngày 30/3/2021 gửi đến UBND các địa phương, trong đó Bộ đã khuyến cáo các địa phương cần tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản”.

Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và môi trường cũng cho rằng để người dân không bị nhiễu thông tin, để tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất  thì cần công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Và đặc biệt là cần có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. 

Ông LÊ CÔNG THÀNH - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: “Bộ khuyến cáo là: Thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... để thu nghĩa vụ thuế, kiểm soát các giao dịch ảo, thổi giá đất, giá bất động sản. Quản lý chặt chẽ việc tách thửa đất. Xử lý nghiêm hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư theo quy định của pháp luật”.

Ngoài ra, nhằm tránh tình trạng "sốt" đất và "bong bóng" bất động sản, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng các địa phương cần có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, cần tổng kết, đánh giá, sửa đổi bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, tránh tạo kẽ hở cho các đối tượng đầu cơ lợi dụng, tăng giá đất.

Cùng Truyền hình Quốc hội Việt Nam trò chuyện với  ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về chủ đề bong bóng bất động sản này.

Đã hơn 10 năm trôi qua, nhưng cuộc khủng hoảng vỡ bong bóng bất động sản thời điểm năm 2008 - 2009 là một ký ức khó quên của giới kinh doanh bất động sản. Bong bóng bất động sản vỡ khiến cho nhiều người kinh doanh rơi vào tình trạng thái trắng tay. Trước diễn biến thị trường hiện nay, đặc biệt là hiện tượng có sốt đất - nhưng giao dịch lại không nhiều tại một số khu vực, thì việc kiểm soát, điều chỉnh thị trường để tránh bong bóng tái xuất hiện là hết sức cần thiết. 

Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản chỉ đạo và đẩy mạnh thi công các dự án đầu tư công trên cả nước để ngăn chặn tác động tiêu cực, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh. Bộ Tài nguyên môi trường cũng đã tổ chức các đoàn công tác, giám sát với sự tham gia của Bộ Tư pháp, Ngân hàng nhà nước, UBND các tỉnh để kiểm tra việc sử dụng đất ở các địa phương. Và mới đây, Bộ trưởng Công an Tô Lâm đã yêu cầu các đơn vị, địa phương thực hiện ngay một số nhiệm vụ trọng tâm trong quý 2, trong đó có biện pháp mạnh đối với thị trường bất động sản, yêu cầu các đơn vị, địa phương phải nắm chắc tình hình, ngăn chặn các vi phạm, không để hình thành bong bóng bất động sản. 

Hoạt động quản lý chặt chẽ cùng những biện pháp mạnh để ngăn ngừa, xử lý vi phạm là liều thuốc cần và đủ để có thể phòng ngừa bong bóng bất động sản trong tương lai, điều chỉnh giá bán về đúng giá trị thực của thị trường cũng như tránh cho các nhà đầu tư những rủi ro, thiệt hại về kinh tế.