Tính đến hết quý I năm nay, nguồn vốn tín dụng bất động sản (BĐS) tăng khoảng 2,4% thấp hơn mức tăng trưởng chung của cả hệ thống là 5.04%. Xu hướng thu hẹp tín dụng bất động sản nằm trong chủ trương của Ngân hàng Nhà nước nhằm hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên.
Anh Nguyễn Trung Đạt có nhu cầu mua 1 căn hộ chung cư sau 1 thời gian tích góp cùng sự hỗ trợ từ gia đình, tuy nhiên hiện nay do tín dụng BĐS đang bị siết, nên việc mua trở nên khó khăn hơn.
Anh NGUYỄN TRUNG ĐẠT- Nhân viên văn phòng: “Tôi đã tính tới phương án vay ngân hàng để mua nhà, tuy nhiên, theo tôi được biết, lãi suất vay ngân hàng mua nhà đất khá cao. Đây là bài toán khó trong việc trả nợ hàng tháng".
Trên thực tế, thị trường BĐS đã chứng kiến những đợt tăng nóng trong những năm gần đây, giá BĐS được đẩy lên cao, có những nơi cao gấp đôi chỉ trong 2 đến 3 năm. Nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính bằng cách thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng mua BĐS đợi khi tăng giá rồi bán đi hưởng chênh lệch và không có nhu cầu sử dụng kinh doanh thực. Tình trạng đầu cơ này chính là nguyên nhân dẫn đến mức tăng trưởng không lành mạnh trên thị trường BĐS. Chính vì vậy, việc giảm dư nợ tín dụng BĐS trong giai đoạn vừa qua đã phát huy tác dụng tích cực trong việc hạ nhiệt thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ.
TS. CẤN VĂN LỰC, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV: “Tôi hiểu rằng động thái này là giúp cho thị trường lành mạnh hơn và bản thân doanh nghiệp cũng phát triển lành mạnh và bền vững hơn.”
GS. TS HOÀNG VĂN CƯỜNG, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội: “Rõ ràng, việc thắt chặt các nguồn vốn tín dụng thì sẽ điều chỉnh thị trường BĐS theo hướng những dự án nào chủ đầu tư có tiềm lực, những dự án nào có đầy đủ căn cứ pháp lý để cho khách hàng thứ cấp người ta có thể bỏ tiền ra đóng góp cùng chủ đầu tư thì những dự án đó, tôi cho rằng, sẽ triển khai tốt nhưng những dự án nào dựa vào chủ yếu nguồn vốn huy động của tín dụng có thể sẽ gặp khó khăn.”
Chủ trương kiểm soát tín dụng trên thị trường BĐS được các ngân hàng triển khai từ năm 2019 theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN với lộ trình giảm dần tỷ lệ tín dụng cho vay trung dài hạn từ mức 40% về mức 30% vào tháng 10/2022, đồng thời hệ số rủi ro cho các khoản vay mua nhà cũng được điều chỉnh tăng từ 150% lên 200%.
Có thể thấy, việc siết tín dụng BĐS là rất cần thiết trong giai đoạn này nhằm giảm tình trạng đầu cơ và bóng bóng trên thị trường. Tuy nhiên, từ góc độ chuyên môn, các chuyên gia nhấn mạnh, việc lành mạnh hóa hoạt động cấp vốn cho BĐS là chủ trương đúng đắn, nhưng cần kiểm soát phù hợp, sao cho đúng và trúng đối tượng.
Theo số liệu từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, 10 năm qua, bình quân mỗi năm thị trường BĐS chào thị trường 60 triệu m2 nhà ở xây mới, tập trung nhiều nhất ở khu vực đô thị. Theo tính toán, mỗi năm thị trường BĐS đóng góp 0,4 điểm phần trăm tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% tổng thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP. Đặc biệt, lĩnh vực BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác.
Rõ ràng, ảnh hưởng của thị trường BĐS lên nền kinh tế là rất lớn. Các kênh huy động vốn chính đều bị siết chặt khiến các dự án BĐS bị đình trệ, giảm nguồn cung, trong khi nhu cầu về BĐS vẫn đang tăng, đặc biệt nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, BĐS khu công nghiệp. Sự mất cân đối giữa cung và cầu sẽ dẫn đến tăng giá và nguy cơ sốt đất quay trở lại.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw: “Tôi nghĩ (việc thắt chặt tín dụng BĐS-PV) sẽ rất ảnh hưởng. Thứ nhất là các dự án đang tiếp tục hoàn thiện sẽ bị ảnh hưởng, dẫn đến việc chậm tiến độ hoặc các dự án mới khởi công cũng khó triển khai. Từ các việc dự án BĐS bị chậm sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các ngành khác, trong đó có ngành vật liệu xây dựng hoặc rất nhiều ngành liên quan, tôi nghĩ, việc siết chặt tín dụng BĐS cần phải xem xét một cách thận trọng”.
Ngoài ra, trong bối cảnh phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch, mục tiêu thu hút vốn FDI được Chính phủ rất chú trọng. Khan hiếm nguồn vốn phát triển BĐS khu công nghiệp khiến cơ sở hạ tầng trong nước không đủ đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài, từ đó khiến Việt Nam mất đi tính cạnh tranh trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
PGS. TS TRẦN ĐÌNH THIÊN - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: “Cơ hội về bất động sản công nghiệp hiện nay đang thực sự rất có ý nghĩa đối với Việt Nam. Nếu chúng ta siết luôn thì sẽ không có khu công nghiệp nào mọc lên. Đi liền với BĐS công nghiệp là các BĐS đô thị, ví dụ như đô thị trong các khu công nghiệp, cũng không có. Như vậy, các nhà đầu tư nước ngoài hay thậm chí đầu tư cho công nghiệp Việt Nam sẽ không có cơ hội để đầu tư, như vậy là rất dở.”
TS. CẤN VĂN LỰC, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV: “Chúng tôi luôn kiến nghị Chính phủ là chúng ta phải có một cách tiếp cận hợp lý, nghĩa là chúng ta kiểm soát hợp lý, lành mạnh chứ không thái quá, không thắt chặt quá vì nếu như thắt chặt quá, dòng vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp, đến những dự án có những công trình dở dang, đến khả năng nợ xấu có thể tăng lên, đến khả năng phục hồi kinh tế, đặc biệt là niềm tin của doanh nghiệp sẽ bị lung lay. Cho nên, tôi nghĩ rằng, tích cực kiểm soát hợp lý là vô cùng quan trọng tại thời điểm này cũng như sắp tới”.
Nhiều chuyên gia cũng nhấn mạnh “BĐS và tài chính là 2 mặt của 1 đồng xu, phải gắn liền". Việt Nam dù đã và đang vượt qua đại dịch Covid-19, nhưng tăng trưởng GDP vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Do đó, vấn đề chúng ta đang đối mặt hiện nay là phải lành mạnh hóa mối quan hệ BĐS - tài chính, kinh tế, bởi nếu tiếp tục siết tín dụng, sẽ bóp nghẹt thị trường BĐS. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời quý vị đến với phần trao đổi của phóng viên THQHVN với bà Nguyễn Thị Hồng Vân – Phó Giám đốc định giá Savills Việt Nam.
Phóng viên LÊ HƯƠNG: Cảm ơn bà đã tham gia phỏng vấn trên THQHVN. Thời gian qua, tín dụng BĐS đã bị siết nhằm hạ nhiệt sức nóng trên thị trường, theo bà việc siết tín dụng BĐS có được coi là giải pháp hữu hiệu?
Bà NGUYỄN THỊ HỒNG VÂN - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Việt Nam: “Theo tôi, việc siết chặt tín dụng BĐS chỉ được xem là một giải pháp ngắn hạn hơn là một giải pháp dài hạn vì hai đối tượng chính bị ảnh hưởng khi việc siết chặt tín dụng trong BĐS đó chính là chủ đầu tư và thứ hai là người tiêu dùng cuối cùng.
Đối với chủ đầu tư thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính luôn luôn là một công cụ hữu hiệu để triển khai một dự án BĐS. Siết chặt tín dụng như vậy thì chủ đầu tư sẽ không có cơ hội để tiếp cận được nguồn vốn vay, để triển khai dự án, dẫn đến các dự án sẽ bị đình trệ và đặc biệt ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS trên thị trường. Về phía người tiêu dùng cuối cùng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ cắt đứt nguồn cung cầu trên thị trường, hệ lụy là thị trường sẽ bị đóng băng và việc đóng băng đấy chắc chắn sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động của toàn bộ nền kinh tế.”
Phóng viên LÊ HƯƠNG: Theo bà, việc siết tín dụng BĐS nên được triển khai như thế nào? Và Việt Nam có thể học hỏi những gì từ kinh nghiệm quốc tế?
Bà NGUYỄN THỊ HỒNG VÂN, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính, Savills Việt Nam: “ Không nên thực hiện việc siết chặt tín dụng, thay vào đó nên kiểm soát đối tượng được phép tiếp cận nguồn vay vốn. Đối với chủ đầu tư, nên đánh giá năng lực của chủ đầu tư qua các dự án và kinh nghiệm mà họ đã thực hiện trong quá khứ. Còn đối với chính bản thân dự án đầu tư được nhận vốn vay thì cần phải đánh giá hiệu quả đầu tư thực sự của dự án.
Tôi có cơ hội được tiếp xúc thị trường BĐS ở bên Mỹ. Có hai ưu điểm giúp cho việc giảm, cắt đầu cơ ở thị trường. Thứ nhất là việc áp dụng thuế BĐS. Ở Mỹ, thuế BĐS sẽ được tính là 1% trên giá trị của BĐS và phải thanh toán hàng năm. Giá trị BĐS càng lớn thì thuế BĐS tăng cao, số lượng BĐS càng nhiều thì sẽ phải đóng thuế nhiều, dẫn đến những người nắm giữ BĐS cho mục đích đầu cơ sẽ phải cân nhắc liệu có nên đầu tư BĐS quá nhiều hay không.
Thứ hai là vấn đề minh bạch thông tin về thị trường BĐS. Khi các bạn lên trang web của các công ty BĐS ở bên Mỹ, chúng ta có thể hoàn toàn định vị được trong một khu vực ở bản đồ sẽ có bao nhiêu tài sản BĐS đang được rao bán và trong phần thông tin của các tài sản được rao bán, hoàn toàn có thể tìm được giá đang chào bán là bao nhiêu và thậm chí các trang web đó cũng cung cấp giá thị trường ước tính cho tài sản trên thị trường, tránh việc các đơn vị môi giới cố tình làm giá và tạo ra những cơn sốt ảo trên thị trường.”
Có thể thấy, điều cần làm là kiểm soát một cách linh hoạt hoạt động cấp tín dụng BĐS để không tạo ra rào cản cho nền kinh tế. Từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới, việc áp dụng thuế BĐS và các biện pháp nhằm minh bạch thông tin sẽ tạo ra một thị trường BĐS lành mạnh trong khi thị trường vẫn có cơ hội phát triển tạo giá trị cho nền kinh tế.
