Chỉ trong vòng nửa tháng Ngân sách Nhà nước đã thu thêm 222 tỷ đồng từ việc tăng cường thanh tra, rà soát các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, theo số liệu từ Bộ Tài Chính.
Thực tế, việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế để trốn thuế là câu chuyện diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong một thời gian dài. Điều này đã khiến ngân sách nhà nước thất thu, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý.
Một căn nhà được giao dịch với giá 5 tỷ đồng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương với 100 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng công chứng để giá 2 tỷ đồng, thì số thuế phải đóng giảm xuống chỉ còn 40 triệu đồng. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.
Cách thông thường để trốn thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là lập song song hai hợp đồng: Một là, hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Toà án.
Kể từ đầu năm 2020, nhiều địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đã trả lại hàng nghìn hồ sơ sau khi cán bộ thuế thanh tra rà soát và thấy rằng giá trị kê khai bất động sản trong hợp đồng mua bán có dấu hiệu thấp hơn giá trị thực. Nhiều hồ sơ này sau khi kê khai lại đều có giá trị chuyển nhượng đất tăng từ 2-5 lần so với khai lần đầu. Cá biệt có hồ sơ tăng đến 20 lần, như trường hợp chuyển nhượng đất tại huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu từ 500 triệu đồng khai ban đầu đã tăng lên 10 tỷ đồng. Cũng chỉ trong vòng nửa đầu tháng 3 năm nay, việc thanh tra rà soát đã thu thêm về cho ngân sách tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 3 tỷ đồng tiền thuế chuyển nhượng bất động sản.
Phần tổng hợp vừa rồi đề cập khá rõ về thực trạng thất thu thuế chuyển nhượng bất đồng sản. Và để hiểu rõ hơn, mời quý vị cùng theo dõi phần trao đổi của Truyền hình Quốc hội VIệt Nam và ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội.
Xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ trong chuyển nhượng bất động sản
Hiện nay công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng Bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành. Mặc dù Tổng cục Thuế đã nhận được báo cáo của một số địa phương về việc đã chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra, nhưng cơ quan điều tra lại chuyển lại cho cơ quan Thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế. Và quan trọng là cơ quan thuế không có chức năng điều tra, nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.
Hiện nay, công cụ kiểm soát mà cơ quan thuế đang áp dụng là mức giá hợp đồng không được thấp hơn mức giá khung được Ủy ban Nhân dân tỉnh quy định dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành tuy nhiên mức giá này lại thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường, do đó không có tác dụng trong việc ngăn chặn trốn thuế.
Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: “Không có một cơ sở nào để cán bộ thuế khẳng định được rằng hồ sơ nào là hợp lý hay không hợp lý, có chăng chỉ dừng ở mức khuyến nghị, đề nghị người mua bán làm đúng theo thỏa thuận theo thực chất của giao dịch, còn nếu người ta vẫn khẳng định dùng giá khác thì không có căn cứ gì để bắt buộc, mà sẽ phải xử lý bằng những vụ điều tra riêng thậm chí là hình sự thì mới có thể xem xét kết luận được”
Khoảng thời gian 5 năm để ban hành một Bộ khung giá nhà đất của Chính phủ được cho là quá dài không bám sát được thực tế biến động thị trường. Đơn cử như năm 2021 thị trường bất động sản tăng nóng, đặc biệt vùng ven các thành phố lớn. Đối với đất nền, ở các huyện ngoại thành Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất, có những khu vực giá đất tăng 50% chỉ trong 5 tháng. Các chuyên gia cho rằng việc định giá bất động sản phải được thực hiện theo biến động thị trường và không nên cố định ở một khoảng thời gian cụ thể nào.
Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: “Cái chính bây giờ là chúng ta cần điều chỉnh hợp lý khung giá, khung giá đúng sát thực tế để không những áp dụng cho người nộp thuế mà áp dụng cho việc bồi thường của nhà nước, thuế đất và nhiều mục tiêu khác thì mới công bằng hợp lý. Và như vậy không chỉ sửa thông tư mà luật nghị định cũng cần phải xem xét sửa đổi thì nó mới thực sự có cơ sở pháp lý.”
Trong bối cảnh còn thiếu một cơ sở pháp lý chặt chẽ để kiểm soát việc nộp thuế của người dân, Tổng cục Thuế và các Chi cục Thuế các tỉnh, thành phố đã ban hành các văn bản chỉ đạo yêu cầu sự phối hợp của các cơ quan ban ngành tại địa phương như Sở Tư pháp, Công an Thành phố đẩy mạnh việc thanh tra các hợp đồng mua bán bất động sản.
Gần đây nhất, Cục thuế Hà Nội gửi thư ngỏ khuyến cáo người dân trung thực trong việc kê khai giá thực tế chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng nhằm tránh được những vi phạm về pháp lý cũng như bảo đảm được quyền lợi của mình về sau này trong các vụ khiếu kiện, đền bù…nếu có. Động thái này không chỉ mang tính chất tuyên truyền nâng cao ý thức người dân chấp hành các quy định về nộp thuế mà còn cho thấy quyết tâm của ngành thuế trong việc đẩy mạnh kiểm soát việc nộp thuế.
PSG. TS. LÊ XUÂN TRƯỜNG, Trưởng khoa Thuế và Hải quan, Học viện Tài chính: “Nghiên cứu giao quyền điều tra cho cơ quan thuế để cơ quan thuế có thêm một công cụ quan trọng thêm thẩm quyền để xử lý những trường hợp gian lận thuế chuyển nhượng BĐS nói riêng và các trường hợp trốn lậu thuế nói chung.”
